房地产定向加息将是持续性事件
来源：易租赁
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作者：易租赁
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发布时间：2021-05-07
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我们之前说，在2021年，“房贷定向加息”会逐步出现。现在这一刻已经非常明显的来了，深圳表现的是比较晚的。并且，这将是一个持续性事件。意思是，真实的房贷利率在未来1年内，会继续走高。
房地产定向加息将是持续性事件
我们之前说，在2021年，“房贷定向加息”会逐步出现。现在这一刻已经非常明显的来了，深圳表现的是比较晚的。并且，这将是一个持续性事件。意思是，真实的房贷利率在未来1年内，会继续走高。
今天，媒体援引21世纪报道称，建设银行深圳市分行今日起调整房贷利率，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。
加息单一事件不重要，重要的是后续。可以说，这个拉开了深圳银行系统定向针对房贷加息的序幕，也是深圳继严打房贷经营贷违规入楼市之后，又一个金融领域的动作。而相对于经营贷的“一次性”，加息所产生的影响经常是无形但严重的。
回到我们1月份的判断，当时我们已经明确：市场会出现货币政策温和收紧+定向加息，买房人宜早为之计。
从后续看，我们的货币政策确已展开了温和退宽，进入2021年以来，M2增速分别为9.4%、10.1%、9.4%，与去年底之前连续10个月双位数增长相比，已经进入温和下降通道。LPR依然持续了一整年未动——最新4.20的1年期LPR为3.85%，5年期以上为4.65%。这一点可以视作是货币政策不会“急转弯”、继续支撑实体的佐证，但是，同时我们也要看到，针对房地产的信贷政策，却已经出现“定向高压”态势——春节以来所有针对房地产的金融政策，都不能用“温和退宽”所涵盖，而是相当严厉的清查，明显表现出决策层不希望资金继续流入房地产的坚决心态。
深圳建行的行动，是上面大的政策思路的一个缩微，也是其它商业银行的跟随风向标。当然，在全国各地的动作里，深圳算是很慢的了。无论是增速还是绝对值，深圳的房贷利率都不高。
21世纪也对比了京沪穗的房贷利率——北京首套房贷利率最低为LPR+55BP（相当于5.20%），二套房贷利率最低为LPR+105BP（相当于5.70%）；上海首套房贷利率最低为LPR+0（相当于4.65%），二套房贷利率最低为LPR+60BP（相当于5.25%）；广州今年以来已三次调整房贷利率，目前首套房贷利率调整为最低LPR+75BP（相当于5.40%），二套房贷最低LPR+95BP（相当于5.60%）。
再看莞惠这些新一线或者二三线城市，有些已经破6%。
（来源：融360大数据研究院）
每次都是如此，越是金融发达、城市优质的地方，钱的价格越便宜，而越是金融不发达、城市不那么优质的城市，钱的价格越贵。因为银行也要风控。
为何银行纷纷提高利率，这里面有政策导向的意图，但骨子里，是今年的贷款易得性在快速下降。金融总量收缩，加上政策导向，意味着商业银行针对房地产的额度会显著减少。银行有上调利率的动力，以及实现条件。
如果要我们来判断房贷利率的走向，这将只是个开始，接下来，房贷利率还会继续上升，不仅是房贷利率，LPR也已是阶段性历史低位，未来也会阶段性上升。
但是，这个上升都将是温和的，不会超过前期高点。长周期的趋势里，中国的真实利率水平还是会下降。因此，不需要过分担忧。相对于利息而言，货币政策的总量管制变化更值得警惕。
这里我加入一些外围的佐证对比，大家可以更好的理解我上面那个判断。
全球加息潮已经来临。
今年以来，至少9个国家展开了加息。最新是5.6，巴西再度加息75BP，两次加息一共加了150个基点。
前美联储主席、现美财政部长耶伦周一说，美国未来要加息，吓傻了美股。随后虽然改口示软，但是，我认为趋势很简单，美国通胀率持续上升是大概率事件，美联储未来只能选择加息，只是这第一炮不知道何时开而已。
总归而言，这个逻辑就如2009年一模一样，危机来临——全球超级宽松——货币宽松推升资产价格暴涨——疫情缓解（印度除外）经济强劲复苏——通胀高涨（巴西、俄罗斯通胀已经超标）——加息来临。
那为什么又说中国的利率会是温和上升的？因为在这一轮史无前例的超宽松刺激中，中国的货币政策放松是温和的，利率下调是最温和的（长端利率只下降20BP，短端利率也只是40BP）。对比全球，比如上面的巴西，还有俄罗斯，一次性降息100个基点；美联储一步降到零利率……全球在过去1年里放出超过20万亿美元或全球GDP的20%，绝大部分都比中国更夸张。
可能我们也看到自己的房价在大涨，但你如果对比一下全球就知道，这一轮资产价格大涨是全球性的，中国的房价既不是涨的最早的，也不是涨的最多的。相应，呼应本轮复苏，中国的货币政策展开猛烈紧缩，缺乏逻辑。第二个原因是，中国已经针对房地产展开了猛烈的打压，这个打压从现在看只是刚刚开始，它如果持续整个2021年，我也一点都不意外。大部分时候，这种短期严厉的打压之下，各个城市的房地产在环比价格上，都会非常“老实”。只要预判奏效，猛烈的收缩就没有理由继续加码。
这是我的判断。当然，考虑到我们的特色情况，我得说，很多买房人需要更进一步的警惕自身的债务水平，而事实上，大部分买房人经常忘了这一点。
利率的上升，说白了，就是加重买房人的债务。不要老是小看那一点点，考虑到我们很多的买房人，深陷于过去的路径依赖不可自拔，经常把杠杆用到极致，以至于当利率只需要向上波动个10-20%，已经房地产步入盘整期2年，便有很多人难以承担。
此其一，其二，我们的特殊性还在于，管理部门可以视市场的炒作情况随时停贷——严打房抵经营贷便是一例。这样的总量管制政策，对于商业银行的放贷行为会产生显著的“扰动”，并进而严重影响到买房人的借贷实现。
这是为什么我们一直以来都在强调，给自己留有余地，不要拼命上杠杆的理由。我们在市场里交易，总是需要学会在顺境的时候看到风险。但是经常的情况是，人们不能在逆境的时候看到机会，也不能在顺境的时候嗅到危险。结果，经常把自己陷入被动的境地——较长期的逆境一旦来临，才意识到没有留存足够的资金。
加息以及持续确定的加息预期，对抑制房地产过热而言，从来都是一个非常非常有效的经济手段。也许它不能终结周期，但它总是能够抑制周期。
我们现在正在面临这样的情况。对于买房人而言，不同的需求，在2021年，会有非常不同的感受。有些买房人，将会再一次拥有一个比较长的时间，耐心的看盘选择；有些买房人，则将会选择在“等待”中度过；而慢慢的，也会有些激进的买房人，将开始变得很难熬。
