商业地产成功招商：特点与误区

商业地产成功招商：特点与误区

商业地产招商的3个特点

　　1招商时间长

　　商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

　　主力店群作用主要有四个：

　　有助于稳定整个项目的经营

　　有助于整个项目的销售

　　有助于增加消费群体

　　有助于提高租金收入

　　中小店群的作用主要有二个：①业态组合需要 ；项目主要利润来源，租金往往是主力店的4—10倍。

　　2租金租期悬殊

　　主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。

　　其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

　　3招商难度大

　　招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。

　　商业地产定位4法

　　方法一：采用错位交叉论证。

　　按照不同定位重点，综合各定位要素错位交叉论证，寻求定位支点、互斥点；

　　方法二：定位侧重点要随运作改变。

　　结合商场运作不同阶段，定位侧重点随之改变。

　　方法三：越级分析定位。

　　商场定位，还要从客户角度进行消费群分析，定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。

　　方法四：动态定位。

　　商场定位要根据商场动态运作，而适时调整，关于动态理念。

　　商业地产的招商7个误区

　　1盲目定位，不切合实际

　　定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高。

　　2缺乏整体招商规划

　　商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。

　　在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等。

　　3招商期望值过高

　　在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。

　　4单纯依靠广告招商

　　招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少。

　　5过分强调市场环境的影响

　　市场竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

　　6缺乏持续经营的商业管理观念

　　招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快。

　　7招商工作欠缺执行力

　　制定再完美的招商细节，推行招商负责制，招商人员必须进行专业培训 。