“存量时代”下如何把握商业管理的核心？

“存量时代”下如何把握商业管理的核心？

告别风云多变的2020年，来到重新出发的2021年，随着核心城市纷纷步入存量时代，城市建设总体由"大规模增量建设"转为"存量提升改造"。地方亦对产权分散的销售型商业开始有更多的指导性意见。

如江苏省今年7月印发的《关于完善商业网点规划管理指导意见》，就提到了"不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商业综合体"，销售性商业未来生存显得愈加艰难。

在此背景下，商业行业分工细化而产生的商管企业价值愈加凸显。决定商场经营业绩最主要的因素包括三大方面，分别为商场位置、成熟的运营团队、丰富的品牌资源，而上述优势短期内难以建立。因此，相比住宅开发，商业运营管理服务的护城河更宽，未来市场份额将持续向行业领先企业集中。

而从资本市场的反馈来看，物管+商管的双"管"型企业明显更能获得资本市场的认可。但目前上市的标的相对稀缺。

从企业层面，希望登陆资本市场的商管企业不在少数。如主力发展商业地产轻资产的万达商管8月提交境外IPO申请材料，赴港上市进入新阶段；9月瑞安新天地成功递表；花样年也在推动商管进入资本市场。

目前，主流的商管企业都制定了新的发展方向和轻资产业务模式，逐步搭建新的组织架构，对资产投资、改造、营运及退出做出新规划。

而对于商业资产管理者而言，除了需要考虑如何吸引资本的关注外，还要思考管理流程和结构，以及产品全周期的发展逻辑，这带给商管公司更大的挑战。

如何做好收入和成本之间的协同？如何从人员的增配到整体品质的提升？如何培育成熟项目并实现资本化？这些都是商业项目运营管理阶段必须思考的问题。

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