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浅析商业地产的租与售

来源: | 作者:易租赁 | 发布时间: 2022-01-06 | 127 次浏览 | 分享到:
近年来,商业地产开发日趋下沉,越来越多的开发商入局商业地产。
但是,与住宅相比,商业地产开发要平衡多种权益关系,因此,商业地产的利润产生方式更为复杂,但大体都是在“租”与“售”之间选择。比如万象城和中粮大悦城,只租不售;比如SOHO地产和2009年以前的万科,只售不租;比如六佰木和大成国际购物中心,又租又售,且租且售。

浅析商业地产的租与售


近年来,商业地产开发日趋下沉,越来越多的开发商入局商业地产。


但是,与住宅相比,商业地产开发要平衡多种权益关系,因此,商业地产的利润产生方式更为复杂,但大体都是在“租”与“售”之间选择。比如万象城和中粮大悦城,只租不售;比如SOHO地产和2009年以前的万科,只售不租;比如六佰木和大成国际购物中心,又租又售,且租且售。



本次,我们来分析一下,商业地产不同的利润产生方式,都有哪些优缺点。


1. 只租不售


只售不租包括两种方式,分散出租和整体出租。



分散出租适用于有足够大的停车场和卸货区,且有丰富本地商户资源的传统商业区内的大型商业。它的优点是租金高,物业升值空间大,开发商容易改变功能或调整经营,且未来容易出售,能够使收益可最大化。但是这种方式经营风险较大,且对前期定位工作的考验极大,需设立专业的经营管理公司负责经营管理,对招商能力、日常经营管理能力的要求极高。


整体出租适用于没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商。这种方式下物业可以抵押贷款,不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员,交易简单,结算方便。但是这样的商业仅有3%到5%的回报率,收益相对较低,且套现的难度较大,如果要套现,还需要加强对租户的评估。


2. 只售不租


只租不售适用于资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商。这种方式对开发商来说相对省力且风险较低,能够带来快资金周转。但是失去了更大收益的可能性,并且会导致商业经营不稳定。



3. 又售又租,且售且租


又售又租,且售且租同样包括两种方式,一种是分层或分片出租模式,一种是层(或片)与散结合的出租模式。



分层或分片出租的模式适用于资金实力雄厚,有丰富招商资源和经验的开发商。这种方式灵活机动,某一层经营失败时,开发商能重新招租,同时,可以抵押贷款,比整体出租更便于带租约出售,风险分散、租金相对有一定保证。但和分散出租一样,对前期定位工作的考验极大,需设立相应的管理部门,配备相关的商业专才,并且要求开发商建立储备租户资源库,具备极强的招商能力。


层(或片)与散结合的出租模式适用于3万平米以上的商场。这种方式下,主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售,而大小租户的结构使项目稳定性提高,有利建立完整的租户资源库。但要求开发商要具备雄厚的自有资金,并需要设立专业的经营管理公司,配备相关的商业专才,对主力店的招租能力要求极高。


无论销售与租赁,判别商业地产是否成功的关键标准是能否可持续经营,而这也是商业定位的立论基础。下一次,咱们就来聊聊商业定位。