商业地产已经不再是“空间供给竞争”，也不是“品牌数量竞争”。它正在进入一个以“经营能力”为核心的新时代。谁能从“招商”走到“造场”，谁就能找到真正的第二增长曲线。
商业地产的第二增长曲线：从“招商逻辑”走向“造场逻辑”
过去十年，中国商业地产几乎都在做同一件事：比品牌、比体量、比招商速度。谁能把更强势的品牌引入，谁就能吸引更稳定的人流、拿到更高的租金。
但当行业进入存量时代，过去那套以“品牌扩张”为核心的增长方式正在逐渐失效。如今，新一轮竞争已经开始：从“招商”转向“造场”，从“把空间租出去”转向“把空间经营起来”。这，就是商业地产的第二增长曲线。
一、品牌扩张周期放缓，项目必须寻找新吸引力
近年来，品牌扩张进入“理性期”：
• 新品牌减少
• 大品牌趋于稳定
• 连锁品牌越来越谨慎
• 开店逻辑偏向“开好店”而不是“开多店”
这意味着传统的“靠品牌带流量”模式正在变弱。
但消费者并没有减少，他们只是需要新的场景、新的体验、新的内容。
商业项目要想持续吸引人，就必须自己创造“来到这里的理由”。
过去是“品牌造人气”，
未来是“场景造人气”。
二、场景成为核心资产：可复制品牌稀缺，可不可复制场景更稀缺
一个品牌，你隔壁的商业中心也能请来。
但一个强记忆点、照片传播度高、用户愿意停留的场景，是不可复制的资产。
优秀的商业项目，开始把更多精力投入“场景经营”：
• 主题式的公共空间
• 能拍照、能社交的休憩点
• 场景化的品牌外摆与街巷化动线
• 强IP活动带来的“事件级流量”
• 与城市文化结合的地标空间
当空间具备“情绪价值”，它就具备“流量价值”。
未来能打动消费者的，不是简单装修，而是能让人愿意留下来、愿意分享、愿意反复来的体验场景。
三、从“招商团队”到“经营团队”：组织能力正在被重构
传统商业地产团队的核心能力是“招商与物业”。
而今天，一个真正强的团队必须具备更综合的运营能力：
① 内容策划能力
活动是否能吸引目标客群？
是否能促使多楼层联动？
话题是否能在社交媒体形成传播？
② 场景设计能力
不是设计好看，而是设计“能被消费的体验”。
让消费者愿意拍、愿意留、愿意进店。
③ 数据分析能力
用户路径、停留时间、热力区域、客群画像……
数据已经成为场景迭代的基础。
④ 商户共创能力
不是“你开你的，我租我的”，
而是“打造联动场景，共同提升坪效”。
商业的本质从来不是“租”，而是“运营”。
过去的团队是“空间管理员”，未来的团队必须是城市生活方式的编程者。
四、真正的造场，不是堆预算，而是基于逻辑的增长设计
很多项目误以为造场就是把公共区做得更贵、更漂亮。
其实造场的核心不是设计，而是逻辑：
• 场景必须与项目定位一致
• 与目标客群生活方式匹配
• 与品牌组合产生协同
• 与内容活动发生互动
• 具备社交媒体传播特征
• 能从数据中不断迭代优化
一个成功的场景不是“一次性的装修”，而是“长期运营的增长引擎”。
造场 = 空间 × 内容 × 运营 × 数据。
当这四件事形成闭环，场景才真正拥有生命力。
五、为什么说造场将是商业地产的第二增长曲线？
因为它同时解决了行业的三大核心挑战：
① 品牌扩张放缓的行业困境
当品牌减少，场景就是新的吸引力。
② 消费者注意力分散的流量困境
好场景就是好传播，是品牌无法替代的“流量抓手”。
③ 商业项目同质化的竞争困境
品牌会同质化，场景不会。
空间真正被“经营起来”之后，商业才有竞争壁垒。
未来属于能创造“持续体验价值”的项目。
结语
商业地产已经不再是“空间供给竞争”，也不是“品牌数量竞争”。
它正在进入一个以“经营能力”为核心的新时代。
谁能从“招商”走到“造场”，谁就能找到真正的第二增长曲线。
