行业知识 | 轻资产如何实现精细化运营

市场已告别高速扩张时代，进入相对理性的发展阶段，增量土地驱动发展的模式逐渐失效，如何用资产经营能力提升现有资产价值，发挥其最大的效能和空间运用，成为商业地产运营商的重要发力点。

如何在存量商业时代找准方向感，避免“内卷”也尤为重要，优质的商管服务应伴随轻资产+精细化运营的模式，不断苦练“内功”，这或许是当前大环境下“反内卷”的破局之道。

轻资产管理和精细化运营是相互依存、相辅相成的，精细化运营是轻资产管理公司的基石，轻资产管理公司可以通过精确、高效、优质的运营来最大化资产价值和运营效率，以保持竞争力和持续盈利。

在轻资产管理公司中，资源有限，需要将资源合理分配和优化利用。通过精细化运营，公司可以精确地评估和规划资源的使用，确保每一项投入都能获得最大的回报，从而在有限的条件下实现最优效益。

轻资产管理公司需要降低运营成本，以提高盈利能力。通过精细化运营，可以找到节约成本的方法，优化运营流程，降低不必要的开支，提高运营效率，从而在精简的成本结构下实现盈利。

轻资产管理公司的运营模式相对灵活，可以更快速地适应市场变化和需求。通过精细化运营，公司可以及时调整经营策略和业务模式，以应对外部环境和市场竞争的变化，确保公司持续发展。

精细化运营依赖于数据的收集和分析，能够提供对市场和业务的深入洞察。通过数据驱动决策，公司可以做出更明智的战略决策，减少盲目性，提高决策的准确性和成功率。

在轻资产管理公司中，提供优质的用户体验是吸引租户和客户的关键。通过精细化运营，公司可以更加关注细节，提升服务质量，满足客户需求，增加客户忠诚度，促进业务增长。

一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：

1、确定主力店

主力店并不是多多益善，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。

至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL里做了五个百货店，而且生意都好。

2、选择次主力店

中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。

主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：

1、交通体系

规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。

2、高度、荷载

不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的，所以招商在前面，设计就更合理一些。

3、留有余地

在做购物中心设计的时候，最好留有余地，一次性的投资只多花一点钱。

物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理，商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商，任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。