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行业知识 | 轻资产如何实现精细化运营

来源:网络 | 作者:畅通云 | 发布时间:2023-09-14 | 256 次浏览 | 分享到:
精细化运营有助于有助于轻资产管理公司实现资源优化、轻资产管理公司实现成本控制,能够帮助公司利用数据驱动决策、提升用户满意度。

市场已告别高速扩张时代,进入相对理性的发展阶段,增量土地驱动发展的模式逐渐失效,如何用资产经营能力提升现有资产价值,发挥其最大的效能和空间运用,成为商业地产运营商的重要发力点。

如何在存量商业时代找准方向感,避免“内卷”也尤为重要,优质的商管服务应伴随轻资产+精细化运营的模式,不断苦练“内功”,这或许是当前大环境下“反内卷”的破局之道。

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轻资产管理与精细化运营的关系

轻资产管理和精细化运营是相互依存、相辅相成的,精细化运营是轻资产管理公司的基石,轻资产管理公司可以通过精确、高效、优质的运营来最大化资产价值和运营效率,以保持竞争力和持续盈利。

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精细化运营有助于轻资产管理公司实现资源优化

在轻资产管理公司中,资源有限,需要将资源合理分配和优化利用。通过精细化运营,公司可以精确地评估和规划资源的使用,确保每一项投入都能获得最大的回报,从而在有限的条件下实现最优效益。

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精细化运营有助于轻资产管理公司实现成本控制

轻资产管理公司需要降低运营成本,以提高盈利能力。通过精细化运营,可以找到节约成本的方法,优化运营流程,降低不必要的开支,提高运营效率,从而在精简的成本结构下实现盈利。

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精细化运营能做到灵活应变

轻资产管理公司的运营模式相对灵活,可以更快速地适应市场变化和需求。通过精细化运营,公司可以及时调整经营策略和业务模式,以应对外部环境和市场竞争的变化,确保公司持续发展。

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精细化运营能够帮助公司利用数据驱动决策

精细化运营依赖于数据的收集和分析,能够提供对市场和业务的深入洞察。通过数据驱动决策,公司可以做出更明智的战略决策,减少盲目性,提高决策的准确性和成功率。

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精细化运营能帮助公司提升用户满意度

在轻资产管理公司中,提供优质的用户体验是吸引租户和客户的关键。通过精细化运营,公司可以更加关注细节,提升服务质量,满足客户需求,增加客户忠诚度,促进业务增长。

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轻资产管理公司如何实现精细化运营
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只租不售

做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。

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准确定位

一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前,就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位。

这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求,对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案,以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、商管公司,从物业的实际运营者角度说,经营管理工作在此时就应该提前介入。

购物中心的定位归根结底是客群的定位。当客群确定后,需要通过业态、品类组合,以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。

相比复杂的定性分析,直观的数据呈现更能揭示真相因此,购物中心的经营分析要围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。

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招商在前

一定要招商在前,开工建设在后,招商主要解决两个问题:

1、确定主力店

主力店并不是多多益善,一个MALL里面,3-5个主力店足矣。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做,最好就是百货、电影城、数码城,如果地点差一点,可以做超市,再远一点到了郊区,才可以做家居,做建材等。

至于主力店,最好是不同业态的主力店配合,百货、超市、数码城、电影城每样一个,搭配在一起,吸引不同层次的消费者,增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外,美国有一个MALL里做了五个百货店,而且生意都好。

2、选择次主力店

中国目前最缺的不是主力店,也不是小店铺,最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商,建到一半再招商。

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规划设计

主力店招商解决以后,购物中心规划设计注意三点:

1、交通体系

规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系,人车要分流,人流出入的大门口不要紧挨着车出入口;第二考虑垂直交通体系要合理,方便人流上下;第三卸货区要合理安排。

2、高度、荷载

不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨,图书要2吨,建材要4吨。做餐饮楼板要降板,要排油,排水。不考虑是行不通的,所以招商在前面,设计就更合理一些。

3、留有余地

在做购物中心设计的时候,最好留有余地,一次性的投资只多花一点钱。

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成本控制

成本方面注重三点:

1、集权控制

选择施工队伍,招投标,集中采购,都以集权控制为主,各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。

2、准预算管理

所有项目全部施工图出齐,预算做好,与施工单位签订准决算合同,凡是没有图纸变更,就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。

3、从设计上控制成本

成本控制的关键是设计成本控制,要实行带造价控制的图纸设计,才能真正把好成本关。

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物业管理

物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理,商业物业管理很重要一点内容,就是需要补充招商,任何一个店的招商工作结束后,并不意味着招商就结束了。

所有的商店在开业一年内,租户置换率达到20%-40%,只有等到开业三年稳定后,租户置换率才可能降至2%-3%。

畅通云赋能轻资产精细化运营

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我们致力于构建一个商业地产运营及管理的生态圈,通过数据将业主、租户、代理等连接起来,在提高空间价值和行业效率的同时,促进行业往更加透明、更加专业、更加高效的方向发展。