在租赁业务中，承租人对商铺只是拥有合同期内的使用权，而这个使用权主要是用来经营出租方认可的业态和品牌，因此，在商铺的处置中，如果超出这个范围，其行为就要受到一定的约束。
法律意义上的转租涵盖两种情况：一种是常规理解中的转租，就是出租人将商铺租给承租人，承租人再将商铺租给第三人；另一种就是承租权的转让。
有些分租是商场鼓励的，有些分租是要禁止的，为了对分租行为进行有效的控制，商场在起草合同时，不妨在合同中直接禁止分租，这样有分租需求的商家就会在合同谈判时，提出分租的要求，同时会说明理由。
一、转租
转租的出现，一般有两种情况，一种情况是在炒铺，这个商户是在赚转让费。另一种是承租人经营不善，做不下去了，找一个下家来接手。
严格来讲，在统一运营管理的商业项目中是禁止转租的。因为转租在某种程度上是在侵害出租人的利益。很多人会不理解，人家转租，又不欠你租金，怎么会侵害你的利益呢？
因为我前面讲过，在统一运营的项目里面，特别是购物中心，出租人所需要的不仅仅是租金，更重要的是符合自己的商业定位、品类规划以及品牌落位。
也就是说在商业项目中，出租人的需求是具体到品牌的，而转租可能会涉及品牌的改变，甚至是品类的改变，这种情况下，这个合同就严重违反了出租人的初衷。就会使这个租赁行为变得没有意义了。
对于前者是严格禁止的，即使他能保证品牌的延续性，也需要禁止，因为炒铺的承租人中间是要加价的，这种加价成本会转移给第二承租人，导致第二承租人的运营成本增加，那么他的经营风险就增加了，商户的风险某种程度上就是商场的风险。因为一旦商户经营不善而关店，出租人就会损失租金。
商场通过自己的运营努力，所实现的这种差价空间，理论上要么由商场来享受，要么让利给经营者，而不能让中间一个投机人平白无故的给拿走了。
而在第二种情况下，要区别对待，如果是品牌本身的原因导致经营不好，干脆提前解除合同，撤柜好了，最多不追究其的违约责任。
如果是品牌本身没有问题，做得还很好，但是因为经营者本身实力有限，无法对品牌进行持续的投入，从而导致品牌出现问题。这种情况下，我们可能还想保留这个品牌。如果承租人能找到一个下家，愿意接手，我们是可以同意的。
但是这种情况就不是我们常规意义上的转租，因为法律上的转租涵盖两种情况，一种是我们传统意义上的转租，指的是上手租赁关系不解除，增加了一个新的第二承租人。
另一种情况是承租权转让，是指上手租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。
所以原则上是不允许转租的，但是在合同中我们是不说死的，通常的合同表述是，未经出租人书面同意，承租人不得转租该商铺。在这里我们会留一个活口的。
二、法律意义上的转租涵盖两种情况
一种是常规理解中的转租
就是出租人将商铺租给承租人，承租人再将商铺租给第三人，出租人与原承租人之间的法律关系继续有效。而新进的第三人只与原承租人有法律关系，与出租人没有关系。
转租后原承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即第二承租人使用，而租赁物如何进行使用，对出租人有着直接的利害关系。因此，我们才需要在合同中规定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意承租人不得转租。
这里经出租人同意非常重要，从法律上来说，出租人的同意不一定是明示同意，也可能是推定同意。也就说如果出租人知道或者是应该知道承租人进行了转租，在法律允许的时间内没有制止或者是行使解除权，则这种转租是有效的。
所以为了避免出现争议，我们一定要在合同中约定，这种同意必须是书面同意，这样约定就限定了承租人的告知义务，也就是说他要想获得书面同意，就必须要把转租这件事告诉出租人。
另一种情况就是承租权的转让
这种情况有点类似于房产销售中的更名，就是出租人跟原承租人解除租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。
这种情况有时候我们是允许的，比如本来是代理商在做，他做了一段时间不愿意做下去了，但是品牌商还愿意继续跟商场来合作，他可能会找个新代理商来替代原代理商，或者是品牌商直接直营了。如果这个品牌还可以，商场可能是允许他转让的。不过出现这种情况时，我们应该优先考虑品牌商直营，因为这样更换之后，实际上租户质量是提升了，品牌的运营能力和抗风险能力都得到了加强。
而如果更换的新承租人是个新手，这时候可能是在降低租户质量，租户质量降低就是在加大出租人的风险。因此，如果我们判断租户质量是在降低的，就应该要求在新合同中追加品牌商或者是原承租人为连带责任人。如果新承租人违约给出租人造成损失，他们将承担连带责任，也就是说需要他们给新承租人做个担保。
有时候承租权转让会比较隐蔽。比如原承租人直接将公司转让给了新承租人。表面上一切合作都没有发生变化，只有经过一段时间，商管人员才能发现异样，感觉老板似乎换人了。为了避免出现这种情况，在合同中要约定，涉及承租人公司法人变更、股权转让等行为都应该履行告知义务，否则出租人有权解除合同，并追究原承租人的违约责任，也就是说不能让原承租人轻易逃脱合同义务。
三、分租
所谓分租就是原承租人在继续使用租赁店铺的情况下，将店铺的一部分面积租给其他商家使用。
分租现象在现实中会经常出现，主要分为三种情况：
第一种情况是在商户的商业模式中本身就含有分租的内容。
比如像主力店基本都会涉及分租，百货本身就是一个二房东模式，除了大量的联营商户外，有少部分商户它干脆就直接采取了租金模式。
大部分超市的模式是自营加外租。自营部分是在收银线以内，收银线以外的面积基本是采取的对外出租的模式。如果做得好的话，超市能通过对外分租的收入，完全覆盖向甲方支付的租金。
影院在售票大厅也会做一些附属经营，像利润比较高的爆米花、饮料，一般是影院自营的，除此之外，影院还会分租一部分面积，引入不同的商家。从而可以丰富售票大厅的功能，并且可以增加影院的收入。
第二种情况是在当下追求顾客体验的趋势下，很多品牌在经营上会走向复合化，比如大量的品牌在推出生活馆或者旗舰店模式。
这些模式往往都是多种经营的，会在原有经营主业之外再加入一些新业态。比如像咖啡已经成为一种百搭业态，可以与各种品类相结合，在服装店、书店、面包店等店铺内，现在都已经看到了咖啡的身影。我最新见到的一个例子，是做潮流杂货的泡泡玛特也在其旗舰店里植入了咖啡。在这些植入的非主营业态里，有一些是品牌自营的，还有一些是采取分租形式完成的。
第三种情况是商家纯粹为了降低成本，采取分租引入其他商家，来分摊自己的租金成本。
这种情况一般在街区项目中比较多见，比如二七万达金街，有一个时期，几乎每家店铺门口都有一个分租的柜台，虽然表面上显得街区很热闹，实际上不但导致了脏乱差，更重要的是反而造成了主店铺经营业绩的下降。
所以有些分租是商场鼓励的，有些分租是要禁止的，为了对分租行为进行有效的控制，商场在起草合同时，不妨在合同中直接禁止分租。这样有分租需求的商家就会在合同谈判时，提出分租的要求，同时会说明理由。
至于一开始并没有分租需求的品牌，在经营中如果出现分租的需求，因为合同的约束，它就会提前与商场沟通并获得商场允许才可以执行。
这样在运营中，商场方就非常清楚哪些商家有分租行为，这些分租行为对商场是否有利。而且商场方也掌握着是否允许其分租的权力。
