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如何规范承租人对租赁商铺的处置、转让 、分租权?

来源:网络 | 作者:畅通云 | 发布时间:2023-09-07 | 303 次浏览 | 分享到:
转租的出现,一般有两种情况,一种情况是在炒铺,这个商户是在赚转让费。另一种是承租人经营不善,做不下去了,找一个下家来接手……

在租赁业务中,承租人对商铺只是拥有合同期内的使用权,而这个使用权主要是用来经营出租方认可的业态和品牌,因此,在商铺的处置中,如果超出这个范围,其行为就要受到一定的约束。

法律意义上的转租涵盖两种情况:一种是常规理解中的转租,就是出租人将商铺租给承租人,承租人再将商铺租给第三人;另一种就是承租权的转让。

有些分租是商场鼓励的,有些分租是要禁止的,为了对分租行为进行有效的控制,商场在起草合同时,不妨在合同中直接禁止分租,这样有分租需求的商家就会在合同谈判时,提出分租的要求,同时会说明理由。



一、转租

转租的出现,一般有两种情况,一种情况是在炒铺,这个商户是在赚转让费。另一种是承租人经营不善,做不下去了,找一个下家来接手。

严格来讲,在统一运营管理的商业项目中是禁止转租的。因为转租在某种程度上是在侵害出租人的利益。很多人会不理解,人家转租,又不欠你租金,怎么会侵害你的利益呢?

因为我前面讲过,在统一运营的项目里面,特别是购物中心,出租人所需要的不仅仅是租金,更重要的是符合自己的商业定位、品类规划以及品牌落位。

也就是说在商业项目中,出租人的需求是具体到品牌的,而转租可能会涉及品牌的改变,甚至是品类的改变,这种情况下,这个合同就严重违反了出租人的初衷。就会使这个租赁行为变得没有意义了。

对于前者是严格禁止的,即使他能保证品牌的延续性,也需要禁止,因为炒铺的承租人中间是要加价的,这种加价成本会转移给第二承租人,导致第二承租人的运营成本增加,那么他的经营风险就增加了,商户的风险某种程度上就是商场的风险。因为一旦商户经营不善而关店,出租人就会损失租金。

商场通过自己的运营努力,所实现的这种差价空间,理论上要么由商场来享受,要么让利给经营者,而不能让中间一个投机人平白无故的给拿走了。

而在第二种情况下,要区别对待,如果是品牌本身的原因导致经营不好,干脆提前解除合同,撤柜好了,最多不追究其的违约责任。

如果是品牌本身没有问题,做得还很好,但是因为经营者本身实力有限,无法对品牌进行持续的投入,从而导致品牌出现问题。这种情况下,我们可能还想保留这个品牌。如果承租人能找到一个下家,愿意接手,我们是可以同意的。

但是这种情况就不是我们常规意义上的转租,因为法律上的转租涵盖两种情况,一种是我们传统意义上的转租,指的是上手租赁关系不解除,增加了一个新的第二承租人。

另一种情况是承租权转让,是指上手租赁关系解除,新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。

所以原则上是不允许转租的,但是在合同中我们是不说死的,通常的合同表述是,未经出租人书面同意,承租人不得转租该商铺。在这里我们会留一个活口的。



二、法律意义上的转租涵盖两种情况

一种是常规理解中的转租

就是出租人将商铺租给承租人,承租人再将商铺租给第三人,出租人与原承租人之间的法律关系继续有效。而新进的第三人只与原承租人有法律关系,与出租人没有关系。

转租后原承租人虽然仍是租赁关系的当事人,但实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即第二承租人使用,而租赁物如何进行使用,对出租人有着直接的利害关系。因此,我们才需要在合同中规定,承租人转租须经出租人同意,非经出租人同意承租人不得转租。

这里经出租人同意非常重要,从法律上来说,出租人的同意不一定是明示同意,也可能是推定同意。也就说如果出租人知道或者是应该知道承租人进行了转租,在法律允许的时间内没有制止或者是行使解除权,则这种转租是有效的。

所以为了避免出现争议,我们一定要在合同中约定,这种同意必须是书面同意,这样约定就限定了承租人的告知义务,也就是说他要想获得书面同意,就必须要把转租这件事告诉出租人。

另一种情况就是承租权的转让

这种情况有点类似于房产销售中的更名,就是出租人跟原承租人解除租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。

这种情况有时候我们是允许的,比如本来是代理商在做,他做了一段时间不愿意做下去了,但是品牌商还愿意继续跟商场来合作,他可能会找个新代理商来替代原代理商,或者是品牌商直接直营了如果这个品牌还可以,商场可能是允许他转让的。不过出现这种情况时,我们应该优先考虑品牌商直营,因为这样更换之后,实际上租户质量是提升了,品牌的运营能力和抗风险能力都得到了加强。

而如果更换的新承租人是个新手,这时候可能是在降低租户质量,租户质量降低就是在加大出租人的风险。因此,如果我们判断租户质量是在降低的,就应该要求在新合同中追加品牌商或者是原承租人为连带责任人。如果新承租人违约给出租人造成损失,他们将承担连带责任,也就是说需要他们给新承租人做个担保。

有时候承租权转让会比较隐蔽。比如原承租人直接将公司转让给了新承租人。表面上一切合作都没有发生变化,只有经过一段时间,商管人员才能发现异样,感觉老板似乎换人了。为了避免出现这种情况,在合同中要约定,涉及承租人公司法人变更、股权转让等行为都应该履行告知义务,否则出租人有权解除合同,并追究原承租人的违约责任,也就是说不能让原承租人轻易逃脱合同义务。



三、分租

所谓分租就是原承租人在继续使用租赁店铺的情况下,将店铺的一部分面积租给其他商家使用。

分租现象在现实中会经常出现,主要分为三种情况:

第一种情况是在商户的商业模式中本身就含有分租的内容。

比如像主力店基本都会涉及分租,百货本身就是一个二房东模式,除了大量的联营商户外,有少部分商户它干脆就直接采取了租金模式。

大部分超市的模式是自营加外租。自营部分是在收银线以内,收银线以外的面积基本是采取的对外出租的模式。如果做得好的话,超市能通过对外分租的收入,完全覆盖向甲方支付的租金。

影院在售票大厅也会做一些附属经营,像利润比较高的爆米花、饮料,一般是影院自营的,除此之外,影院还会分租一部分面积,引入不同的商家。从而可以丰富售票大厅的功能,并且可以增加影院的收入。

第二种情况是在当下追求顾客体验的趋势下,很多品牌在经营上会走向复合化,比如大量的品牌在推出生活馆或者旗舰店模式。

这些模式往往都是多种经营的,会在原有经营主业之外再加入一些新业态。比如像咖啡已经成为一种百搭业态,可以与各种品类相结合,在服装店、书店、面包店等店铺内,现在都已经看到了咖啡的身影。我最新见到的一个例子,是做潮流杂货的泡泡玛特也在其旗舰店里植入了咖啡。在这些植入的非主营业态里,有一些是品牌自营的,还有一些是采取分租形式完成的。

第三种情况是商家纯粹为了降低成本,采取分租引入其他商家,来分摊自己的租金成本。

这种情况一般在街区项目中比较多见,比如二七万达金街,有一个时期,几乎每家店铺门口都有一个分租的柜台,虽然表面上显得街区很热闹,实际上不但导致了脏乱差,更重要的是反而造成了主店铺经营业绩的下降。

所以有些分租是商场鼓励的,有些分租是要禁止的,为了对分租行为进行有效的控制,商场在起草合同时,不妨在合同中直接禁止分租。这样有分租需求的商家就会在合同谈判时,提出分租的要求,同时会说明理由。

至于一开始并没有分租需求的品牌,在经营中如果出现分租的需求,因为合同的约束,它就会提前与商场沟通并获得商场允许才可以执行。

这样在运营中,商场方就非常清楚哪些商家有分租行为,这些分租行为对商场是否有利。而且商场方也掌握着是否允许其分租的权力。